前言
這是房屋買賣蠻常見的法律問題，以下我們介紹一個判決，讓大家了解實務的看法。
判決內容
一、案號：台灣高等法院95年度上易字第630號民事判決
二、房仲業者的主張：契約明定1%服務報酬、房屋確實移轉交屋
上訴人於民國（下同）94年6月18日與 伊簽立不動產買賣斡旋承諾契約書（下稱系爭契約），委託 伊居間仲介承購訴外人邱明宏位於台北市內湖區○○○路○ 段312號1、2樓及2樓之1房屋（分別為台北市○○區○○段6 小段663建號、668建號、569建號）及其基地即台北市○○ 區○○段6小段303地號土地應有部分738/30000（下稱系爭 不動產），約定上訴人於買賣完成後給付總價款1%服務報酬 予伊，嗣上訴人與邱明宏間買賣成立，前揭標的已於94 年9 月2日移轉登記予上訴人指定之瑞岸國際有限公司（下稱瑞 岸公司），並於94年9月7日交屋，上訴人應給付買賣總價款 新台幣（下同）9500萬元之1%服務報酬即95萬元予伊，前經 委託律師發函催告，竟置之不理，爰請求判決命上訴人給付 95萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率 5%計算之利息。
三、新屋主的主張：
被上訴人仲介伊購買系爭不動產，本應提供一切正確之資訊，但被上訴人並未盡到善良管理人責任，未提供該地區3個月內之成交行情及系爭不動產之隔局，偽稱賣方邱明宏在該屋2樓放置古董，設有保全，未帶伊前往看屋 ；並隱瞞重要資訊，製造原承租人第一銀行長期承租及另有 其他買主出價之假象，把系爭房屋的售價由5800萬元哄抬至 9500萬元，誘使伊以超出行情2500萬元之價格，購買系爭不動產；嗣後並洩漏伊資料，惹來其他業務人員推銷地下錢莊金融或其他法拍屋等商品；且被上訴人之店長劉榮湖明知系 爭不動產多處嚴重漏水、管道排臭氣、空調無法正常運作等重大瑕疵，竟未告知伊，亦未於不動產說明書上記載，即請伊簽名，造成伊因漏水需修復費用損失486,000元、房租損失570,000元、精力損失300,000元、2樓之1更改隔間花費250,000元（含稅共262,500元），共計1,618,500元；嗣再發現原承租人第一銀行在系爭不動產內設有金庫，該行不予承租後，伊需花數十萬元拆除該金庫，損失慘重。而伊洽尋 多家銀行辦理貸款時，均僅估值6、7千萬元而已，足見被上訴人未提供優良服務，未盡善良管理人注意義務，致伊受有損害，被上訴人顯構成不完全給付之加害給付，伊自無給付被上訴人仲介服務費之義務，並主張以上述所受損害賠償債權與本件仲介服務費債權抵銷等語，資為抗辯。
三、高等法院的判斷
（一）按「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約」、「居間人，關於訂約事項，應就其所知據實報告於各當事人」、「居間人違反其對於委託人之義務而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及費用」民法第565條、第567條第1項、571條分別定有明文。次按，仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜。而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務。以仲介房屋買賣為業，其於仲介中自應審酌所有權狀及相關文件之真偽，如未盡此注意義務致使被上訴人蒙受損失，即應負過失侵權行為之責（參見最高法院84年度台上字第1064號判決要旨）。本件被上訴人為房屋仲介公司，為上訴人媒介系爭不動產之買賣，此為兩造所不爭，兩造間應成立民法上之居間法律關係，依同法第567條規定，被上訴人就訂約事項負有調查義務，並應就其所知向委託人即上訴人為據實告知之義務。
（二）經查「不動產標的現況說明書」依據不動產經紀業管理條例第24條及內政部所頒布之「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」內容，係屬不動產買賣契約書之一部，出賣人就不動產標的現況說明書內所列之內容負有據實填寫告知義務，如出賣人未就其內容加以填寫者，仲介業即應要求出賣人填寫，以便能調查系爭不動產現況，對買受人盡據實告知義務。本件系爭不動產有嚴重之漏水瑕疵，已據上訴人提出相片為証，且為被上訴人所不爭。被上訴人雖主張漏水瑕疵自外觀上很難查知，伊要求出賣人邱明宏填寫不動產標的現況說明書，邱明宏未據實填寫，故伊無從得知有漏水情事，此部分之瑕疵應由出賣人邱明宏負責，上訴人以此拒付仲介費，於法無據云云，然觀之本件出賣人邱明宏所出具之不動產標的現況說明書，其中就「漏水」、「海砂屋」、「輻射屋」、「天然瓦斯」、「住戶規約」、「約定專用協議」、「管理委員會」、「管理費」、「附屬設備」等多達九項內容係空白未填寫，亦未標示是否現況交屋（見原審卷第103頁），而就邱明宏所漏填之上開各項資料如漏水、海砂屋、輻射屋等會影響系爭房屋是否具備通常效用或預定效用，對於消費者而言屬重要資訊，此時被上訴人本於其調查之義務應通知出賣人加以補填，或對出賣人加以詢問以明暸其內容，而非任令其空白，並以其空白作為被上訴人不知瑕疵之藉口。是本件系爭仲介契約，僅憑系爭不動產現況說明書中就房屋是否漏水一項，無任何可供上訴人參考之資料，即足証被上訴人就本件仲介契約並未善盡其調查及據實告知義務。查嚴重之漏水瑕疵必將影響對於不動產之使用，勢必減損其價格，上訴人不知有漏水瑕疵而願意以9500萬元之價格承買，其結果即係有利於出賣人邱明宏，被上訴人為上訴人之居間仲介人，其違反對於上訴人之調查及據實告知義務，被上訴人未執漏水瑕疵與出賣人邱明宏交涉買賣價格，使出賣人邱明宏獲有利益，依據民法第571條規定，被上訴人即不得向上訴人請求給付仲介報酬。
（三）次查，系爭不動產在93年間曾委託第三人大千不動產有限公司（下稱大千公司）銷售，當時被上訴人之法定代理人乙○○曾出價5800萬元，大千公司之承辦人即為被上訴人之店長劉榮湖，此有買賣議價委託書影本一紙在卷可按（見原審卷第41頁），並經証人大千公司負責人林文峰及劉榮湖到庭証明在卷（見原審卷第68、69、124頁）。証人劉榮湖雖表示伊曾在銷售前去看過系爭不動產，但沒有看到漏水情形，亦沒有聽說有漏水嚴重之情形，因為上訴人不是伊之客戶，所以沒有帶上訴人去看屋云云（見原審卷第124-126頁），但查証人林文峰証稱伊在受託賣系爭房屋時即92年就知悉漏水（見原審卷第69頁），而當時劉榮湖即為該仲介銷售案之承辦人（見原審卷第116-119頁），並曾到現場看屋，依常情判斷，難認其不知有漏水一事。本件上訴人雖是由朱錫興出面承接此案，但據朱錫興所証稱伊不僅沒有帶上訴人去看屋，伊自己亦未曾去看屋，當初接洽之人為劉榮湖，屋子現況是劉榮湖向上訴人解說（見原審卷第70、71頁），足証本件仲介銷售案仍係由劉榮湖負責對上訴人解說，而劉榮湖早在93年間就已受乙○○委任仲介系爭不動產之買賣，必然知悉當時買方與賣方差價高達數千萬元，且已看過系爭不動產，對系爭不動產之情形有相當之了解，而劉榮湖又係被上訴人公司負責對上訴人解說之人員，顯然未將系爭不動產之狀況據實說明，亦未將漏水瑕疵告知上訴人，則被上訴人未本於其仲介業務就有關訂約事項提供正確資訊予上訴人，足堪認定。
（四）至被上訴人主張系爭不動產在出售期間由第一銀行租用中，係屬營業用之房屋，上訴人本可自行前往查看了解現況，出賣人邱明宏既未偽稱系爭不動產不漏水，而點交房屋時上訴人亦親自前往辦理點交手續，當時亦未對現況有所質疑，且未舉証証明因該欄空白而受有損害，實難認其據以主張損害賠償為可採云云。惟查依據民法第356條規定，買受人固應按物之性質依通常程序從速檢查所受領之物，如發現有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即時通知出賣人。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人。房屋漏水瑕疵非屬依通常程序即時檢查即可發現之瑕疵，故縱使上訴人辦理點交時對漏水並未提出意見，亦不能以此即認上訴人對漏水瑕疵無意見，而視為受領，自不得應此免除被上訴人之調查及據實告知義務。至於被上訴人本身未前往系爭不動產之現場察看，是否係因信賴被上訴人所致，尚不得而知，惟縱令其有所疏失，亦不能解免被上訴人及出賣人之責任。而系爭不動產有關修復漏水一節，經上訴人委請包商估價需花費48萬6千元，此有被上訴人不爭執之估價單可按（見原審卷第97頁），足証系爭不動產確實因漏水瑕疵而受有損害甚明，此部分被上訴人之主張尚不足採。
（五）依上所述，被上訴人既未依仲介契約，善盡其調查及據實告知上訴人之義務，且其行為違反誠信原則，致出賣人邱明宏受有利益，依民法第571條之規定，本不得向上訴人請求給付報酬，從而，上訴人其他以不完全給付及加害給付之損害賠償請求權所為之抵銷主張，即無庸加以論述，附此敘明。