房客租屋自殺成凶宅,房東如何、向誰求償?2018/1/3更新

▲案例

許小姐於台北市士林區向房東老趙租了一間小套房,103年7月房客許小姐與男友分手,心中悲憤,在套房內燒碳自殺,陳屍於小套房內。此後鬧鬼事件頻傳,難以再出租,決定賣屋。在未發生自殺事件以前,房屋正常價格為1125萬,老趙不得已以800萬元降價出售。房客許小姐死後留下100萬元遺產,房東老趙可否向許小姐之繼承人請求賠償房價下跌之損失?

▲解析

一、可以依據哪些條文主張損害賠償呢?

(一)房東得否依民法第184條第一項前段請求損害賠償呢?→NG

有的網友很用功,會自己看一下法條之後,問本所的律師「可不可以用民法第184條第1項前段」來主張損害賠償。我們來看看民法第184條第1項前段怎麼規定,該條項前段規定「因故意或過失,不法侵害他人之權利者,負損害賠償責任。」這個條文看起好像不法侵害他人權利,就應該要負損害賠償責任,似乎是可行的。但是,其實不然,為什麼呢?

  1. 民法第184條第1項前段的權利,指的是人格權、身分權、物權及智慧財產權等。與本案有關的是物權中的所有權。
  2. 所有權沒有受到侵害:房屋本身還是可以自由使用、收益及處分,所有權權能之行使並未受到限制。另外房子也沒有毀損滅失或功能損壞,因此實務上不認為構成所有權損害。(個案可參:台北地方法院102年度訴字第3155號民事判決)、另可參台灣高等法院103年度上字第544號判決「上訴人雖主張系爭房屋因上開事故成為凶宅造成貶值損失等情,核屬系爭房屋在不動產交易市場上,交易人心理因素受影響所可能產生之交易價格降低、減少,係屬「純經濟損失」。按學理上所稱「純經濟損失」,是一種非因有形財產或具體人身受損害所引起的經濟利益損失,為加諸於被害人整體財產上的不利益,非針對被害人某個特定有形財產或人身本體,故該損失乃抽象性,僅能根據被害人在加害原因發生前後之財產變動差額予以計算,其體現係被害人總體財產價值之變動,與具體的物或人身之損害無關。是本件上訴人所主張之損失,乃抽象地存在於系爭房屋之財產上不利益(價值變動差額),該不利益應屬純經濟損失範疇,係權利以外之利益,不得納入民法第184條第1項前段保護範圍。」。
  3. 凶宅造成房屋貶值或無法順利屋租等情況,是「純粹經濟上的損失」,不是權利受損。(個案可參:台北地方法院102年度訴字第3155號民事判決)

透過上面的說明,我們再回來看本案案例,許小姐於屋內燒碳自殺,並無造成房屋之毀損、滅失或功能損壞,房東仍就房屋得自行使用、收益、處分,並未受到任何限制。易言之,房東心理只是覺得「毛毛的」,但房屋之「所有權」本身並沒有受到損害。房客自殺造成房價下跌,乃因不動產交易市場上,心理因素受影響所產生之交易價格降低,在法律上稱為「純經濟損失」,「純經濟損失」非屬「權利」,是權利以外之利益,不符合民法第184條第1項前段「權利」的概念,所以無法依據民法第184條第1項前段,主張損害賠償了。

二、房東得否依民法第184條第1項後段請求損害賠償呢?

民法第184條第1項後段規定,故意以背於善良風俗之方法,加損害於他人者亦同。本條所保護的是「一般法益」,且被告須故意以背於善良風俗之方法為損害他人之行為。以下僅就與本案較為關聯的要件作討論

  1. 故意之要件:
    • 所謂故意,包括明知並有意使其發生(直接故意)或預見其發生而其發生並不違背其本意(間接故意)。
    • *須注意最高法院104年台上字第1789號民事判決,是以「原審未說明許○○係明知並有意以自殺行為造成系爭房屋之價值減損或預見其自殺行為將導致系爭房屋價值之減損而不違背其本意所憑之依據,遽認許○○應依民法第一百八十四條第一項後段規定,對被上訴人負損害賠償責任,進而為不利上訴人之論斷,不惟速斷,且有判決不備理由之違法。上訴論旨,指摘原判決不利於己部分為不當,求予廢棄,非無理由」作為廢棄原判決的理由。
  2. 背於善良風俗之要件:
    • 「背於善良風俗」是什麼意思呢?有判決指出,「背於善良風俗」並不限於一般風情民俗,只要是社會道德通念上不能接受之行為均包括在內。例如,自殺即屬於極端終結生命之方式,是一般社會道德所不能接受之行為,顯然有背於善良風俗(士林地方法院103年度訴字第68號參照)。
    • 值得注意的是,在最高法院判決中對於自殺是否即有背於善良風俗,而構成民法第184條第一項後段之「侵權責任」,採取較保守的見解,判決指出,雖然自殺屬於極端終結生命之方式,為社會所不贊同,但不當然構成「背於善良風俗」(最高法院103年度台上字第583號參照),至於理由為何,該判決並未詳述。
  3. 侵害利益之要件:此處的利益,一般指的是法律體系所明認的權利之外,但凡為法規及公序良俗所保護的一切法律上利益。而屋內自殺變成凶宅,致使造成貶值損失等情,此種情況屬於「純經濟損失」,應屬法律上所保護的利益遭受侵害(可參台灣高等法院103年度上字第544號判決的理由說明)。

因此,自殺時雖然主觀上係出於殘害自己生命之意思,但其所選擇之方式,導致房價下跌,應是屬於以背於善良風俗、侵害他人利益之行為。被告在自殺前對房屋成為凶宅,恐日後難以出售,應有認識卻執意為之,且自殺死亡與房價下跌之間,具有相當之因果關係,故老趙應得依民法第184條第一項後段請求損害賠償。

三、結論:房東得向許小姐之繼承人,在遺產範圍內請求賠償。

依民法第1148條、第1153條第一項,繼承人自繼承開始時,除本法另有規定外,承受被繼承人財產上之一切權利、義務。但權利、義務專屬於被繼承人本身者,不在此限;繼承人對於被繼承人之債務,以因繼承所得遺產為限,負清償責任;繼承人對於被繼承人之債務,以因繼承所得遺產為限,負連帶責任。
本案中,房客許小姐因故意以背於善良風俗之方法,損害老趙之利益,應負侵權行為損害賠償責任,房客許小姐死亡後,應由其繼承人在遺產範圍內負賠償責任,故老趙得依據民法第184條第1項後段規定及繼承之法律關係,請求房價下跌之損害賠償。如果許小姐所遺留之遺產有100萬,而因凶宅造成房價下跌的損失有200萬,房東也僅能在遺產100萬的範圍內請求繼承人賠償。

▲相關判決及法條依據

士林地方法院103年度訴字第68號民事判決

按民法第184 條第1項後段規定:「故意以背於善良風俗之方法,加損害於他人者亦同。」,與同條項前段以行為人所為係不法行為為限,並不相同。而所謂背於善良風俗並不限於一般風情民俗,只要是社會道德通念上不能接受之行為均 包括在內。而自殺屬於極端終結生命之方式,為社會道德通念所不能接受之行為,顯然有背於善良風俗。

最高法院103年度台上字第583號民事判決

查本件上訴人林OO向被上訴人承租系爭房屋,交林○居住使用,林○在系爭房屋內燒炭自殺身亡,致系爭房屋成為凶宅,價值減損,被上訴人受有經濟上之損失,此為原審所認定之事實。林○自殺屬於極端終結生命之方式,雖為社會所不贊同,但是否即為有背於善良風俗,不無疑義。且林○燒炭自殺,雖主觀上係出於殘害自己生命之意思而為,但何以有侵害系爭房屋財產上利益之故意,原判決未說明其理由,遽謂林○有侵害被上訴人系爭房屋財產利益之故意,進而推認林○之法定代理人上訴人林OO,應依民法第一百八十四條第一項後段、第一百八十七條之規定負賠償責任,已有可議。

民法

第 184 條
因故意或過失,不法侵害他人之權利者,負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法,加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律,致生損害於他人者,負賠償責任。但能證明其行為無過失者,不在此限。

第 1148 條
繼承人自繼承開始時,除本法另有規定外,承受被繼承人財產上之一切權利、義務。但權利、義務專屬於被繼承人本身者,不在此限。繼承人對於被繼承人之債務,以因繼承所得遺產為限,負清償責任。

第 1153 條
第一項 繼承人對於被繼承人之債務,以因繼承所得遺產為限,負連帶責任。

發表迴響