房客自殺變凶宅,房東如何求償、向誰求償?

Last Updated on 2021-06-14 by 建律法律事務所

案例

許小姐於台北市士林區向房東老趙租了一間小套房,103年7月房客許小姐與男友分手,心中悲憤,在套房內燒碳自殺,陳屍於小套房內。此後鬧鬼事件頻傳,難以再出租,決定賣屋。在未發生自殺事件以前,房屋正常價格為1125萬,老趙不得已以800萬元降價出售。房客許小姐死後留下100萬元遺產,房東老趙可否向許小姐之繼承人請求賠償房價下跌之損失?

房東求償的法律依據

民法第184條第一項前段?

答案應該是不行的,理由如下。

  1. 按因故意或過失,不法侵害他人之權利者,負損害賠償責任(民法第184條第1項前段參照)。
  2. 實務上認為民法第184條是採取類型理論之觀點,區分為「權利侵害類型」(第184條第1項前段)、「利益侵害類型」(第184條第1項後段),關於保護之法益,前段為「權利」,後段為「一般法益」。民法第184條第1項前段所保護之法益,原則上限於權利,而不及於權利以外之利益,特別是學說上所稱之純粹經濟上損失或純粹財產上損害,故該條項前段所定侵權行為之成立,須有加害行為及權利受侵害為成立要件(最高法院101年台上字第496號判決、100年台上字第2092號判決、98年度台上字第1961號判決意旨參照)。
  3. 按許〇〇於上訴人所有之系爭房屋內燒炭自殺,雖無造成系爭房屋所有權之毀損、滅失或使用功能損壞,上訴人仍得行使系爭房屋法律上之所有權權能,即於法令限制範圍內自由使用、收益、處分其所有物,並排除他人之干涉之權能,並未受到限制,是本件尚難認上訴人就系爭房屋之所有權因上開事故而受有損害。至上訴人雖主張系爭房屋因上開事故成為凶宅造成貶值損失等情,核屬系爭房屋在不動產交易市場上,交易人心理因素受影響所可能產生之交易價格降低、減少,係屬「純經濟損失」。按學理上所稱「純經濟損失」,是一種非因有形財產或具體人身受損害所引起的經濟利益損失,為加諸於被害人整體財產上的不利益,非針對被害人某個特定有形財產或人身本體,故該損失乃抽象性,僅能根據被害人在加害原因發生前後之財產變動差額予以計算,其體現係被害人總體財產價值之變動,與具體的物或人身之損害無關。是本件上訴人所主張之損失,乃抽象地存在於系爭房屋之財產上不利益(價值變動差額),該不利益應屬純經濟損失範疇,係權利以外之利益,不得納入民法第184條第1項前段保護範圍(台灣高等法院103年上字第544號判決參照)。另外相關判決譬如,按被上訴人將系爭房屋出租與上訴人萊爾富公司經營便利商店,萊爾富公司交由上訴人成鈴彥商行代為經營,成鈴彥商行之受僱人陳○○於系爭房屋自殺身故,致系爭房屋成為凶宅,經濟價值減損,此為原審確定之事實。似此情形,系爭房屋本身未遭受任何物理性變化,所有權未受侵害,上訴人究係侵害被上訴人何種權利,而須負民法第一百八十四條第一項前段之損害賠償責任,仍不無推求之餘地(最高法院103年台上字第584號判決參照)。
  4. 簡言之,實務上認為,自殺雖然導致房屋成為凶宅,但房屋所有權並無毀損、滅失或使功能損壞,而貶值、無法順利出租,是純粹經濟上的損失,房屋的所有權並未遭受侵害。因此不能依據民法第184條第1項前段主張損害賠償。

民法第184條第1項後段?

此部分是有疑慮。部分判決採肯定見解、部分否定。

  1. 因故意或過失,不法侵害他人之權利者,負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法,加損害於他人者亦同(民法第184條第1項參照)。前段的部分討論如前,接下來我們來討論後段規定的部分。
  2. 自殺,是否為『故意』以背於善良風俗的方法,不法侵害他人呢?要注意的是,這個部分實務上似有不同意見
    • 肯定說:按陳○○上吊自殺時雖主觀上係出於殘害自己生命之意思而為,但其所選擇之方式,對他人仍可能造成危害,此為一般人應有之注意義務。是其對因此造成系爭房屋成為凶宅,日後難以出售,侵害系爭房地財產利益不能謂無認識,其仍執意為之,自應其有主觀之故意存在,而其上吊在死亡之前既有意識,則其對於死亡造成房地價值跌落,不能謂無因果關係,是原告前開主張即屬有據(台灣士林地方法院103年訴字第68號判決參照);按故意在他人屋內燒炭自殺,固係結束自己生命,惟其方式對他人之財產利益可能造成危害,此為一般人可得之認知。許育誠雖主觀上係出於殘害自己生命之意思而在承租之系爭房屋燒炭自殺,惟依上開說明,該行為既有違善良風俗,且因此造成系爭房屋價值跌損,是上訴人主張許育誠應依民法第184條第1項後段之規定負侵權行為損害賠償責任,應屬可採(台灣高等法院103年上字第544號判決參照)。
    • 否定說:按故意以背於善良風俗之方法,加損害於他人者,應負損害賠償責任,固為民法第一百八十四條第一項後段所明定。該侵權行為類型之構成要件,須行為人主觀上有故意以背於善良風俗為方法、手段,以達加損害於他人之目的,即行為人對加損害於他人,須有主觀上之故意始足當之。而所謂故意,包括明知並有意使其發生(直接故意)或預見其發生而其發生並不違背其本意(間接故意)。原審未說明許〇係明知並有意以自殺行為造成系爭房屋之價值減損或預見其自殺行為將導致系爭房屋價值之減損而不違背其本意所憑之依據,遽認許〇應依民法第一百八十四條第一項後段規定,對被上訴人負損害賠償責任,進而為不利上訴人之論斷,不惟速斷,且有判決不備理由之違法(最高法院104年台上字第1789號判決參照);按林○燒炭自殺,雖主觀上係出於殘害自己生命之意思而為,但何以有侵害系爭房屋財產上利益之故意,原判決未說明其理由,遽謂林○有侵害被上訴人系爭房屋財產利益之故意,進而推認林○之法定代理人上訴人林業振,應依民法第一百八十四條第一項後段、第一百八十七條之規定負賠償責任,已有可議(最高法院103年台上字第583號判決參照)。
  3. 自殺,是否為『背於善良風俗之方法』?這個部分實務上似有不同意見
    • 肯定說:按民法第184 條第1 項後段規定:「故意以背於善良風俗之方法,加損害於他人者亦同。」,與同條項前段以行為人所為係不法行為為限,並不相同。而所謂背於善良風俗並不限於一般風情民俗,只要是社會道德通念上不能接受之行為均包括在內。而自殺屬於極端終結生命之方式,為社會道德通念所不能接受之行為,顯然有背於善良風俗。(台灣士林地方法院103年訴字第68號判決參照)。
    • 否定說:按本件上訴人林○○向被上訴人承租系爭房屋,交林○居住使用,林○在系爭房屋內燒炭自殺身亡,致系爭房屋成為凶宅,價值減損,被上訴人受有經濟上之損失,此為原審所認定之事實。林○自殺屬於極端終結生命之方式,雖為社會所不贊同,但是否即為有背於善良風俗,不無疑義(最高法院103年台上字第583號判決參照)。
  4. 至於侵害利益要件的部分,實務上則認為自殺導致房屋成為凶宅,造成的純粹經濟上損失,符合本項後段的要件。相關判決可參台灣高等法院103年上字第544號判決。
  5. 簡言之,自殺導致房屋成為凶宅,能否依據民法第184條第1項後段主張損害賠償,在『故意』、『以背於善良風俗之方法』的要件上是否該當,實務上有不同意見。

民法第432條第2項前段、第433條?

  1. 按承租人應以善良管理人之注意,保管租賃物,租賃物有生產力者,並應保持其生產力。承租人違反前項義務,致租賃物毀損、滅失者,負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益,致有變更或毀損者,不在此限(民法第432條參照)。因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責之事由,致租賃物毀損、滅失者,承租人負損害賠償責任(民法第433條參照)。
  2. 這個部分實務上似有爭議
    • 肯定說:按於房屋內曾發生非自然死亡現象致成凶宅者確實會使房屋價值減少,且凶宅不若房屋受物理上毀損而有修繕之可能,在客觀上造成一般人心存陰影而排斥承租或購買,導致該屋之交易價值減損及流通障礙,影響房屋所有權人之使用、收益,該屋價值減損程度不亞於其物理上之毀損、滅失,此種情形,非民法當初立法時所得預見,法院於處理此種事件時,自應類推適用其性質相似之法規加以解決,以因應時代與社會環境變遷,補充法律規定之漏洞。而民法第432條、第433條之規定內容與立法目的,既然係為維護租賃物之狀態,而課予承租人善良管理人注意義務,及要求承租人就其允許使用租賃物之人應負責之事由,負同一責任,以免出租人遭受意外之損害,雖因立法當時之時空背景僅對於物理上之毀損、滅失加以規定,漏未針對經濟上價值減損之情形規範,但基於相同事物應為相同處理、有損害即應填補之原則,自應類推適用前開規定(臺灣士林地方法院106年訴字第102號判決參照);按民法第432 條、第433 條之規定內容與立法目的,既然係為維護租賃物之狀態,而課予承租人善良管理人注意義務,及要求承租人就其允許使用租賃物之人應負責之事由,負同一責任,以免出租人遭受意外之損害,雖因立法當時之時空背景僅對於物理上之毀損、滅失加以規定,漏未針對經濟上價值減損之情形規範,但基於相同事物應為相同處理、有損害即應填補之原則,自應類推適用前開規定。經查,被告周明展向原告承租系爭套房,且其亦自承,自105 年4 月至同年8 月7 日之租賃期間,允許夏秀芬居住使用(見本院重訴字卷一第151 頁),則夏秀芬於居住在系爭套房期間,在其內服藥過量自殺身亡,雖無致系爭房屋有何毀損、滅失或功能損壞,但如上所述,其交易之價值既已因夏秀芬之行為而減損,自應類推適用民法第433 條之規定,由被告周明展負損害賠償責任(臺灣新竹地方法院106年重訴字第209號判決參照)。
    • 否定說:實務上有認為,凶宅的『經濟價值減損,是否即為租賃物毀損滅失,尚非無疑』(最高法院103年台上字第584號判決參照);另按因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之「第三人應負責之事由」,致租賃物毀損、滅失者,承租人負損害賠償責任,民法第四百三十三條定有明文。倘林○不應依民法第一百八十四條第一項後段負損害賠償責任,上訴人林麗娜即無依民法第四百三十三條負損害賠償責任之餘地。再者,民法第四百三十二條第一項、第二項前段規定「承租人應以善良管理人之注意,保管租賃物,租賃物有生產力者,並應保持其生產力。承租人違反前項義務,致租賃物毀損、滅失者,負損害賠償責任」。系爭租約第十一條約定「乙方(即林○○)應以善良管理人之注意使用房屋,除因天災地變等不可抗拒之情形外,因乙方之過失致房屋毀損,應負損害賠償之責。」所謂善良管理人之注意義務,係指交易上一般觀念,有相當知識經驗及誠意之人應盡之注意,原判決胥未調查審認林○何以在系爭房屋燒炭自殺,及上訴人林○○如何未盡注意義務,徒以上訴人林○○應依上開規定負損害賠償責任,尚嫌疏略(最高法院103年台上字第583號判決參照)。
  3. 簡言之,自殺導致房屋成為凶宅,能否依據民法第432條第2項前段、第433條主張損害賠償,實務上有不同意見。

房東得向繼承人,在遺產範圍內請求賠償。

  1. 按繼承人自繼承開始時,除本法另有規定外,承受被繼承人財產上之一切權利、義務。但權利、義務專屬於被繼承人本身者,不在此限;繼承人對於被繼承人之債務,以因繼承所得遺產為限,負清償責任;繼承人對於被繼承人之債務,以因繼承所得遺產為限,負連帶責任(民法第1148條、第1153條第1項)。
  2. 雖然自殺的情況,是否符合民法第184條第1項後段、第432條第2項前段、第433條的要件,實務上是有不同意見已如前述。然本案中房客許小姐可以嘗試依照前開規定向房客的繼承人求償。

 

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