不動產律師:什麼是凶宅?從凶宅認定的角度,分享判決案例

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▲目前我國法院、函釋對於是否屬於凶宅的案例分享:

一、認定屬於凶宅的案例:

1.屋內服藥意圖自殺,經送醫急救無效後死亡,屬於凶宅之案例:

按有非自然身故情事之房屋即一般所稱之「兇宅」,至於兇宅之定義,雖無法律上之定義,然依一般不動產買賣之交易慣例,係指「曾發生兇殺或自殺致死之情事」之房屋,此一因素,雖或未對此類房屋造成直接「物理性」之損傷,惟就一般社會大眾言,仍屬於心理層面惡嫌惡狀況,對居住於其內之住戶言,除對居位品質會發生疑慮外,在心理層面止亦會造成相當大的負面影響。因此在房地產交易市場及實務經驗中,具有非自然身故情事之房屋或不動產,均會嚴重影響購買意願及購買價格,並因此亦造成該等標的之市場接受程度及價格之低落情事。同時具有非自然身故情事之不動產,無論從心理層面或市場接受度而言,皆非一般適於居住之標的,且有明顯異於週遭環境情形,即與週遭環境相較,買賣價格有顯著低落情事,故依估價學理適合性原則而言,非自然身故之情事,將對不動產之個別條件產生負面影響,造成經濟性之價值減損,進而影響其市場價格,應認屬物之瑕疵。惟房屋是否因為曾有人於此「發生兇殺或自殺致死之情事」而成為「凶宅」,不僅屬個人主觀面及心理面之範疇,且因人、因時、因宗教信仰等不同而有異,亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理。因此在判斷一房屋是否為「凶宅」,應考量事件發生之經過、事件經過時間長短等因素,並不以「發生兇殺或自殺致死」之「人」應死於屋內外為必備要件之一……本件系爭房屋內曾發生有人在屋內服藥意圖自殺,經送醫急救無效後死亡之事件,確實就一般社會大眾言,仍屬於心理層面惡嫌惡狀況,對居住於其內之住戶言,除對居位品質會發生疑慮外,在心理層面止亦會造成相當大的負面影響;原告亦承認系爭房屋因發生此次購屋糾紛,致使該屋內曾有人服藥自殺之事件已廣為周知,伊縱使收回系爭房屋亦無法將該屋依當地房價水準再行賣出,應認系爭房屋確實具有物之瑕疵(【民事】台灣新北地方法院96年度訴字第1666號判決參照)。

2.屋內發生兇殺案件,屬於凶宅之案例:

本件系爭房屋既曾於87年2 月間發生非屬於自然身故之系爭兇殺案,已如前述,而就房屋交易市場之通常交易觀念而言,屋內是否曾發生有人「非自然身故」之情事,乃屬房屋交易之重要資訊,若購買者知有上情,多因心生畏怖而無購買意願,並影響系爭房地之交易價值甚鉅,應認係屬交易上之重大瑕疵(【民事】台灣桃園地方法院94年度訴字第708號判決參照)。
☞本所備註:上開判決理由所載「非屬於自然身故之系爭兇殺案,已如前述」,是指系爭房屋曾於87年2 月間發生「原屋主○○○夥同男友預藏在屋內,趁丈夫熟睡時將其亂刀砍死,死者身中10多刀,頸部氣管及動脈割斷」之兇殺案件(此部分可參本判決所載原告起訴陳述之部分)。

3.在專有部分(包括主建物及附屬建物)發生凶殺或自殺之事實(陳屍於專有部分)、在專有部分有求死行為致死(如從該專有部分跳樓),屬於賣方產權曾發生兇殺或自殺致死情事之函釋

查本部訂頒之不動產說明書應記載事項,尚無應記載「凶宅」事宜,且「凶宅」非為法律名詞。惟按本部92年6月間公告修正之「不動產委託銷售契約書範本」附件一「不動產標的現況說明書」項次11內容,「本建築改良物(專有部分)於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」,係指賣方產權持有期間,於其建築改良物之專有部分(包括主建物及附屬建物),曾發生凶殺自殺而死亡(不包括自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分),及在專有部分有求死行為致死(如從該專有部分跳樓);但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。另「不動產標的現況說明書」未納入「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」,尚無強制性,一併敍明(內政部97年7月24日內授中辦字第0970048190號函釋參照)。

二、認定不屬於凶宅的案例:

1.同棟別樓層跳樓自殺,不屬於凶宅之案例:

雖有人曾自系爭房屋所在同棟別樓層跳樓自殺過,系爭房屋未必成為「凶宅」,且在一般交易觀念上,難謂將導致房屋價值、效用、品質之減損,自不得指為瑕疵。況該名自殺者亦非自系爭房屋中跳樓,無所謂影響居住品質或減少價值可言。系爭房屋既無效用或品質等物之瑕疵,則上訴人以有人自其他樓層跳樓自殺過即屬系爭房地有重大瑕疵,而解除系爭買賣契約,自屬無據(台灣高等法院90年度上易字第401號民事判決參照)。

2.專有部分(包括主建物及附屬建物),自然死亡之事實(即陳屍於專有部分)、在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分),不屬於凶宅之函釋:

查本部訂頒之不動產說明書應記載事項,尚無應記載「凶宅」事宜,且「凶宅」非為法律名詞。惟按本部92年6月間公告修正之「不動產委託銷售契約書範本」附件一「不動產標的現況說明書」項次11內容,「本建築改良物(專有部分)於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」,係指賣方產權持有期間,於其建築改良物之專有部分(包括主建物及附屬建物),曾發生凶殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分),及在專有部分有求死行為致死(如從該專有部分跳樓);但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。另「不動產標的現況說明書」未納入「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」,尚無強制性,一併敍明(內政部97年7月24日內授中辦字第0970048190號函釋參照)。

3.他人摔落建案工地電梯井內死亡,不屬於凶宅之案例:

查○○○係墜落系爭建物電梯井死亡,又電梯井之性質為不屬專有部分而供區分所有權人共同使用之共用部分,並非系爭建物專有部分,則原告所購買之標的物顯非一般所謂之凶宅,依房屋市場之通常觀念,即難謂有經濟性之價值減損,而影響其市場價格。從而,原告主張所購買之系爭建案房屋為凶宅而受有價值減損之損害,即屬無據(台灣台北地方法院105年度重訴字第434號民事判決參照)。

4.工安意外(工人遭鋼筋砸中致死),不屬於凶宅之案例:

本件核與一般房地產交易市場及實務經驗中,在買賣標的之「房屋內」發生兇殺或自殺死亡事故,依我國社會民情,因多會存有嫌惡畏懼心理,雖不致對於該房屋造成物理性損傷或房屋通常效用之降低,但對居住其內之住戶,除會對居住品質心生疑慮,且會在心理層面造成相當之負面影響;及就房屋交易市場之通常交易觀念,「屋內」是否曾發生有人「自殺或兇殺致死」情事,因認屬房屋交易之重大資訊,且影響房屋交易價值甚鉅,故認係交易上瑕疵之情形尚屬有間。是縱然系爭預售屋興建過程中曾發生系爭工安意外,衡諸一般交易觀念,難謂系爭工安意外係屬非自然事故,而有導致系爭預售屋之價值、效用、品質減損之物之瑕疵情事(台灣台北地方法院105年度訴字第3439號民事判決參照)。
☞本所備註:上開判決理由內所載「系爭工安意外」,是預售屋興建過程中,於○○○年○○月○○日發生工人○○○使用施工架台車進行鋼筋搬運作業時,不慎遭翻落的鋼筋砸中頭部致死之意外事件。

5.預售屋的基地,在預售屋建造之前,曾發生大火致人死亡,不屬於凶宅之案例:

內政部核定之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項、定型化契約範本,其內容並未有規範基地或原有建物曾發生非自然死亡事故或其他工安意外列為瑕疵及應記載事項之情;再佐之內政部核定之不動產說明書應記載及不得記載事項,成屋改良物瑕疵情形應記載是否曾發生火災,而預售屋之應記載事項則未將前揭瑕疵情形載明,預售屋瑕疵情形僅有是否有輻射汙染、鄰損等,益徵預售屋之銷售與成屋之銷售確有不同,不得以預售屋建造之前之事故,執為系爭契約所預定買賣房地之固有瑕疵(台灣台北地方法院104年度訴字第1710號民事判決參照)。
☞本所備註:本件的事實,乃是購買預售屋建案,而預售屋坐落的土地上先前曾於○○年○○月間發生大火致20人喪生。

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