租賃關係存續中,承租人可不可以主張租金從押租金中扣除?

▲問題意識:本所律師偶爾會遇到網友詢問,跟房東簽立租賃契約時,同時有給付押租金,我這個月繳不出房租,跟房東主張說從押租金中扣除,房東說不准,有無道理?

▲本所律師的法律意見:房東有理

一、我們先了解押租金的意義:

押租金,是租賃關係成立時或租賃關係存續中,以擔保承租人的租賃債務為目的,由承租人或第三人交付於出租人的金錢或其他替代物。

二、承租人能否主張用押租金抵充租金?簡單來說,房東可以、房客不行

  1. 從上面押租金的意義來看,出租人須待租賃關係終了時,承租人沒有租賃債務,出租人才負返還押租金的義務。當中的期限利益是歸出租人。
  2. 如果允許承租人主張充償(以押租金抵作租金),除了剝奪出租人的期限利益也會使將來之租賃債務,欠缺擔保,這也與押租金的意義有違背。
  3. 至於出租人可否主張從押租金充償租金呢,答案是可以的。為何?因為這是出租人自願拋棄押租金返還期限利益以及將來租賃債務之擔保
  4. 出租人要怎麼充償呢?有學者認為,只要出租人有充償的意思有充償的事實即可,無須以意思表示為之。充償,是一種事實行為。充償的效力,不以承租人了解或通知到達為要件。
  5. 另,學者有認為押租金充償後,承租人不付補充的義務。

三、相關實務見解:

  • 【民事】最高法院19年上字第345號判例

(一)租舖時所交之按櫃,係為擔保欠租而設,並非以之按月抵租,故交付按櫃後仍須依約按月付租,不得以有按櫃,遂謂並非欠租。(二)鋪屋既有鋪底,則關於拆修鋪面之費,當然應由鋪底權人負擔,不得以此抵租。

  • 【民事】司法院民國25年11月20日院字第1579號解釋

債務人所有之不動產。因執行實施強制管理。并命不動產之承租人按期向管理人給付租金。承租人自不得以押金有無著之虞為藉口。而主張於押金內扣抵。若承租人因此抗不交租。管理人自得提起交租或交出租賃物之訴。又該租賃物縱經拍實。其租賃契約。對於拍買人仍繼續存在。其押金即可認為對於拍買人之債權。不能就租賃物之賣得金。主張優先受償。

 

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