什麼是海砂屋?海砂屋是否屬於民法第354條物之瑕疵?

  • 所謂「海砂屋」,係為民間一般之用語,在學術界、主管機關及土木、結構業界係以房屋之混凝土氯離子含量超過設計環境條件下之中國國家規範值為判定標準。易言之,社會一般民眾泛稱之「海砂屋」,其意即在於房屋之混凝土氯離子含量超過國家標準之規範值。
  • 房屋之混凝土氯離子含量過高及抗壓強度不足,如對於房屋結構安全造成影響或有影響之虞時,自有減少一般房屋所應具備之通常效用,而應認為物之瑕疵。

【法院判決參考】

按「物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時,具有其所保證之品質」,民法第354條定有明文。是所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念,或依當事人之決定,認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者,即為物有瑕疵,且不以物質上應具備者為限(最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照)。而於房屋買賣中,房屋應具備穩固、安全耐用之形體與結構,為買賣雙方所著重者,倘交易之房屋欠缺安全可居住之結構,即應認為缺乏房屋效用,而有物之瑕疵存在。又所謂「海砂屋」,係為民間一般之用語,在學術界、主管機關及土木、結構業界係以房屋之混凝土氯離子含量超過設計環境條件下之中國國家規範值為判定標準。易言之,社會一般民眾泛稱之「海砂屋」,其意即在於房屋之混凝土氯離子含量超過國家標準之規範值。倘房屋預拌混凝土中鋼筋混凝土最大水溶性氯離子含量過高時,會造成鋼筋容易鏽蝕,混凝土強度降低,易造成水泥塊剝落之情事,房屋之耐用年限,亦因此減短。是房屋之混凝土氯離子含量過高及抗壓強度不足,如對於房屋結構安全造成影響或有影響之虞時,自有減少一般房屋所應具備之通常效用,而應認為物之瑕疵。2.經查,原告於104年11月17日委由SGS實驗室進行系爭房屋硬固混凝土氯離子含量檢驗,試驗報告顯示系爭房屋客廳天花板、門口柱、餐廳樑及臥室樑之硬固混凝土氯離子含量分別為1.717kg/、0.68kg/、3.673kg/及0.982kg/,有SGS實驗室試驗報告可稽(見卷一頁49至50);原告再於104年12月10委由台北市結構工程工業技師公會進行系爭房屋之結構安全鑑定,鑑定結果記載:「…(1)…整體而言混凝土強度並不符合結構混凝土施工規範要求,經研判混凝土強度不足。…(3)氯離子含量皆超過現行及歷來國家標準CNS3090規定之0.15-0.6Kg/,其中氯離子含量最高之試體為1.99Kg/經研判對於鋼筋腐蝕影響重大。(4)本案之混凝土中氯離子含量過高,對於鋼筋銹蝕危害,藉由現況混凝土鋼筋外露處,觀察鋼筋銹蝕情況已獲證實,此外本案之結構樓版鋼筋部分銹蝕以致鋼筋斷面減少,甚至已脆化斷裂,恐有結構安全之疑慮。(5)針對本案之混凝土鋼筋尚未外露處進行鋼筋腐蝕機率探測,三處試驗之腐蝕機率皆已達C級(詳參附件七之APO7-7以下各頁),學理上認為所測區域之鋼筋已有90%以上之銹蝕機率,此部分試驗成果和鋼筋已外露的部分相符。(6)混凝土氯離子含量不符合標準時,其危險性在於使建物之鋼筋發生銹蝕其至斷裂,並且因前者體積膨脹擠壓混凝土致使產生裂縫,依本案現地勘查及實驗成果顯示鑑定標的物存在前述之危險。(7)混凝土氯離子含量不符合標準時,處理方式有拆除、補強,惟本鑑定標的物係屬區分所有建物,而且其餘樓層之混凝土氯離子含量、鋼筋銹蝕情況、鋼筋混凝土裂縫損害情況皆屬不明,要以拆除方式或全棟建物完整補強修復方式,處理本建物的損害有其困難,所以僅能以鑑定申請人所有權專有之範圍進行修復工程,惟鑑定標的物現況混凝土強度不高且部分鋼筋鏽蝕嚴重並斷裂,即使進行修復工程亦無法完全回復原設計之強度及安全,此外混凝土內含之氯離子依現有技術無法完全去除,就鑑定標的物樓板鋼筋已嚴重鏽蝕之情況,即使施以防蝕工程其效果和花費相較亦不符合經濟效益。…九、結論與建議:1.鑑定標的物(臺北市○○區○○街00號5樓之2),氯離子含量超過國家標準CNS3090之規定值;混凝土強度經取樣試驗之結果大致亦不符合原設計強度及結構混凝土施工規範要求;鋼筋也有銹蝕甚至斷裂之情況,上述因素皆危害建物結構安全性。…」等語,有系爭鑑定報告可參(見系爭鑑定報告第8至9頁)。依SGS實驗室試驗報告、系爭鑑定報告內容,系爭房屋確有硬固混凝土氯離子含量超過國家標準CNS3090之規定值、鋼筋銹蝕斷裂外露、混凝土強度不符原設計強度及結構混凝土施工規範要求等情形,足以危害系爭房屋之結構及居家安全,衡諸通常交易觀念,縱使買賣之標的為中古屋,惟房屋之結構仍必須達到可居住並且安全無虞之程度,始具備其效用及品質,倘該效用及品質之缺乏已足以影響房屋之結構及安全,即應認該房屋具有物之瑕疵。原告主張系爭房屋有氯離子含量超過國家標準、鋼筋銹蝕斷裂、結構安全疑慮之情事,構成物之瑕疵,洵屬有據(臺灣台北地方法院105年度重訴字第622號民事判決參照)。

 

 

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