仲介違反據實調查、告知的義務,買受人可以拒絕給付仲介費用

(一)按「稱居間者,謂當事人約定,一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介,他方給付報酬之契約」、「居間人,關於訂約事項,應就其所知據實報告於各當事人」、「居間人違反其對於委託人之義務而為利於委託人之相對人之行為,或違反誠實及信用方法,由相對人收受利益者,不得向委託人請求報酬及費用」民法第565條、第567條第1項、571條分別定有明文。次按,仲介業之業務,涉及房地買賣之專業知識,一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜。而仲介業者針對其所為之仲介行為,既向消費者收取高額之佣金,應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務。以仲介房屋買賣為業,其於仲介中自應審酌所有權狀及相關文件之真偽,如未盡此注意義務致使被上訴人蒙受損失,即應負過失侵權行為之責(參見最高法院84年度台上字第1064號判決要旨)。本件被上訴人為房屋仲介公司,為上訴人媒介系爭不動產之買賣,此為兩造所不爭,兩造間應成立民法上之居間法律關係,依同法第567條規定,被上訴人就訂約事項負有調查義務,並應就其所知向委託人即上訴人為據實告知之義務。(二)經查「不動產標的現況說明書」依據不動產經紀業管理條例第24條及內政部所頒布之「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」內容,係屬不動產買賣契約書之一部,出賣人就不動產標的現況說明書內所列之內容負有據實填寫告知義務,如出賣人未就其內容加以填寫者,仲介業即應要求出賣人填寫,以便能調查系爭不動產現況,對買受人盡據實告知義務。本件系爭不動產有嚴重之漏水瑕疵,已據上訴人提出相片為証,且為被上訴人所不爭。被上訴人雖主張漏水瑕疵自外觀上很難查知,伊要求出賣人邱明宏填寫不動產標的現況說明書,邱明宏未據實填寫,故伊無從得知有漏水情事,此部分之瑕疵應由出賣人邱明宏負責,上訴人以此拒付仲介費,於法無據云云,然觀之本件出賣人邱明宏所出具之不動產標的現況說明書,其中就「漏水」、「海砂屋」、「輻射屋」、「天然瓦斯」、「住戶規約」、「約定專用協議」、「管理委員會」、「管理費」、「附屬設備」等多達九項內容係空白未填寫,亦未標示是否現況交屋(見原審卷第103頁),而就邱明宏所漏填之上開各項資料如漏水、海砂屋、輻射屋等會影響系爭房屋是否具備通常效用或預定效用,對於消費者而言屬重要資訊,此時被上訴人本於其調查之義務應通知出賣人加以補填,或對出賣人加以詢問以明暸其內容,而非任令其空白,並以其空白作為被上訴人不知瑕疵之藉口。是本件系爭仲介契約,僅憑系爭不動產現況說明書中就房屋是否漏水一項,無任何可供上訴人參考之資料,即足証被上訴人就本件仲介契約並未善盡其調查及據實告知義務。查嚴重之漏水瑕疵必將影響對於不動產之使用,勢必減損其價格,上訴人不知有漏水瑕疵而願意以9500萬元之價格承買,其結果即係有利於出賣人邱明宏,被上訴人為上訴人之居間仲介人,其違反對於上訴人之調查及據實告知義務,被上訴人未執漏水瑕疵與出賣人邱明宏交涉買賣格,使出賣人邱明宏獲有利益,依據民法第571條規定,被上訴人即不得向上訴人請求給付仲介報酬(台灣高等法院95年度上易字第630號民事判決參照)。

  • 本判決先說明仲介有就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務。
  • 再認不動產標的現況說明書,乃契約之一部分,出賣人就不動產標的現況說明書內所列之內容負有據實填寫告知義務,如出賣人未就其內容加以填寫者,仲介業即應要求出賣人填寫,以便能調查系爭不動產現況,對買受人盡據實告知義務。
  • 又認現況說明書中,漏水、海砂屋、輻射屋等會影響系爭房屋是否具備通常效用或預定效用,對於消費者而言屬重要資訊,此時被上訴人(仲介)本於其調查之義務應通知出賣人加以補填,或對出賣人加以詢問以明暸其內容,而非任令其空白,並以其空白作為被上訴人(仲介)不知瑕疵之藉口。
  • 若仲介違反上開據實調查、告知的義務,買受人得依民法第571條主張,拒絕給付仲介費用。

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