委託仲介銷售房屋,但屋主在沒有合理審閱期間的情況下,簽立「委託銷售契約書」,此時法律關係為何?

Last Updated on 2021-06-18 by 建律法律事務所

律師前言

在仲介沒有提供合理審閱期間,就要求屋主簽訂「委託銷售契約書」的情況,如果委託銷售契約上已經有類似「委託人攜回審閱3日」等不實記載,且屋主已經簽名於上,該委託銷售契約書之效力為何?當事人之間的契約效力又為何?

一、委託銷售契約書上載有類似「委託人攜回審閱3日」等不實記載,且屋主已經簽名於上,該委託銷售契約書之效力為何?

首先,房屋仲介公司是以提供房地買賣仲介服務為營業者,應屬消費者保護法所規範之企業經營者,而屋主與房屋仲介公司簽定委託銷售契約,接受房屋仲介公司所提供之房地買賣仲介服務,藉以出售房地,因此屋主應屬消費者。屋主與房屋仲介公司就委託銷售所生之法律關係,應屬消費者保護法所定義之消費關係,因此有消費者保護法之適用,應先敘明(消費者、企業經營者、消費關係的定義,可參考消費者保護法第2條第1款、第2款、第3款)。

又房仲公司為提供不動產仲介服務之企業營業者,委託銷售契約則為房仲公司為與多數不特定消費者簽訂不動產委託銷售契約之用,以預先擬定之契約條款做為契約內容而預先擬定之契約,委託銷售契約自屬定型化契約,亦受消費者保護法之規範(定型化契約條款的定義,可參考消費者保護法第2條第7款、第9款)。

既然,委託銷售契約是屬定型化契約,依照消費者保護第11條之1第1項、第2項規定「企業經營者與消費者訂立定型化契約前,應有三十日以內之合理期間,供消費者審閱全部條款內容。企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者,無效。違反第1項規定者,其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。」可知,房屋仲介公司應提供合理期間供消費者審閱委託銷售契約。

如果屋主主張房屋仲介公司未提供合理的審閱期間,而房屋仲介公司主張有提供,雙方發生爭執,依照消費者保護法第17條之1的規定,企業經營者負舉證責任。簡言之,房屋仲介公司應舉證有提供合理審閱期間給屋主審閱委託銷售契約。訴訟實務上常遇到房屋仲介公司主張屋主已在審閱期約定處有簽名,應已足證明有提供合理審閱期間云云,然而以筆者的經驗,法院並不會因此就認為舉證充足,還會調查其它事證(例如調查簽約時現場有誰、傳喚證人到庭釐清等等)。所以,單憑屋主於審閱期間處有簽名,應不足以認定房屋仲介公司有提供合理的審閱期間。

在房屋仲介公司無法證明有提供合理審閱期間的情況下,即屬違反消費者保護法第11條之1第1項的規定,此時依照同條第2項,對應的法律效果則為「(委託銷售契約書)條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。」。簡言之,屋主可以主張委託銷售契約書上的條款,構成不構成屋主與房屋仲介公司間契約之內容。當然,多數的屋主此時會主張委託銷售契約書不構成雙方契約之內容。

二、違反審閱期間的情況下,屋主與房屋仲介公司間的法律關係為何?

筆者前面提到,在違反審閱期間的情況下,屋主是可以主張委託銷售契約書上的條款,構成或不構成屋主與房屋仲介公司間契約之內容。若屋主主張構成委託銷售契約仍構成契約內容的情況下,屋主與房屋仲介公司間的法律關係,就應該從委託銷售契約書去認定。簡單來說,就看委託銷售契約書怎麼約定,就怎麼遵守、履行。

如果屋主主張委託銷售契約不構成契約內容時,雙方間就不存在契約關係嗎?不是的。因為消費者保護第11條之1第2項是規定「違反第1項規定者,其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。」,並沒有說當事人間的契約關係不成立或無效,此時依照目前的實務見解是認為「應視兩造間契約之性質,依相關法律規定補充之」(可參本網站文章「企業經營者未給予合理審閱期,定型化契約之效力為何?當事人間之契約關係為何?」中所介紹的最高法院98年度台上字第168號民事判決)。而屋主與房屋仲介公司間的委託銷售,性質應該是屬於民法上的居間契約,因此,此時屋主與房屋仲介公司間的法律關係應適用民法上的居間契約規定

 

 

 

 

 

 

發表迴響