法拍屋拍到凶宅,可否聲請撤銷拍定?(臺灣高等法院暨所屬法院 99 年法律座談會民執類提案 第 20 號)

會議次別:臺灣高等法院暨所屬法院 99 年法律座談會民執類提案 第 20 號
會議日期:民國 99 年 11 月 10 日
座談機關:臺灣高等法院暨所屬法院
資料來源:司法院
臺灣高等法院暨所屬法院 99 年法律座談會彙編(100年1月版)第 356-362 頁

法律問題:

債權人甲明知債務人乙在 B 建物內自殺死亡,故意不陳報法院而聲請拍賣 A 土地及 B 建物,執行法院於查封時,查知 B 建物內佈滿灰塵,顯屬久無人居住之空屋,並經詢問鄰人,鄰人回答 B 屋自從債務人乙去世後便無人居住。嗣執行法院於拍賣公告載明「本件建物於查封時,室內佈滿灰塵,屬久無人居住之空屋,於拍定後點交。」惟經丙投標拍定後,其經多方查證始確知債務人乙於 B 建物內自殺身亡,乃於拍定翌日具狀聲請撤銷拍定,執行法院得否撤銷拍定?

討論意見:

甲說:否定說。

        㯲按不動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形及其應記明之事項,執行法院於拍賣不動產,應記載於拍賣公告。強制執行法第 81 條第 2  項第 1  款定有明文。執行法院於實施強制執行拍賣不動產時,應就拍賣標的物當時之客觀狀態、占用狀況,依形式觀察或通常之調查方法所得,併就當事人或利害關係人於拍賣實施前所陳報之事項加以記載於拍賣公告,逾此範圍或通常之調查方法所能得知之事實,而為執行法院所不知者,則不在執行法院應予公告之範圍。本件業經執行法院於進行拍賣程序之前至現場查封履勘,而於拍賣公告載明:「…本件建物於查封時,室內佈滿灰塵,屬久無人居住之空屋,於拍定後點交。…」等情,執行法院已經通常調查之方法查得上開拍賣標的之使用情形,並記明於拍賣公告上,上開執行程序並無違誤。拍定人雖以其於拍定後始知悉債務人 B  於該房屋內自殺身亡事件,影響其應買意願及出價,亦不能據此指摘執行法院之執行程序有何違法,拍定人執此請求撤銷拍定,係屬無據。何況系爭建物是否曾發生自殺事件並非拍賣公告所應載明或查明之事項,且是否為「凶宅」亦因每個人認識程度之不同而異其定義,如買受人有特別之考量,應於應買前自行查證再決定是否投標,拍定人於拍定後始以債務人乙於B建物內自殺為由,聲請撤銷拍定,尚非可採。
        檙依強制執行法第 113 條準用同法第 69 條規定,拍賣不動產之拍定人就物之瑕疵無擔保請求權。執行法院進行本件執行標的物之拍賣與一般之買賣不同,本件拍賣之拍定人不得就拍賣之標的物主張物之瑕疵擔保請求權。本件執行標的物縱係凶宅而有物之瑕疵屬實,惟拍定人依上開規定,仍不得主張物之瑕疵擔保請求權。
        㯬綜上所述,執行法院不得撤銷拍定。

乙說:肯定說。

        㯲按拍賣公告所應記載之事項,應包括不動產所在地、種類、實際狀況、佔有使用情形及其應記明事項,強制執行法第81條第2項第1款定有明文。所謂「應記明事項」,係指除上開規定應記載事項外,包括依社會通念,其他於交易上認為重要,足以影響應買人意願之而言。例如房屋為一般社會觀念所稱之凶宅或海砂屋或未辦保存登記之房屋或占用他人土地之房屋等,即均屬之。參以強制執行法第69條及第113條規定,拍賣物買受人就物之瑕疪無擔保請求權,故就上開足以影響應買人承買意願之重大資訊,執行法院自應於拍賣公告上為詳實之記載,以免爭議。又應買人雖就拍賣物之瑕疪無擔保請求權,但因強制執行法上之拍賣仍應解為買賣之一種,並以拍定人為買受人,以拍賣機關代債務人為出賣人(最高法院 49 年台抗字第 72 號判例參照),則關於買賣標的物之各項資訊,債權人及債務人即有協同陳明之義務,執行法院亦因而有調查之義務,若因未能查明致影響拍賣之效力時,其因而衍生之風險,亦應由債權人及債務人承擔。故若因足以影響承買意願之重大資訊未記載致應買人不知此情事而為應買時,如於執行程序尚未終結前業已知悉,應認拍定人之利益受有侵害而得依強制執行法第12條規定聲明異議,並由執行法院本於職權為撤銷拍賣,始得兼顧及平衡應買人就物之瑕疪無擔保請求權之規範。否則,在一般買賣上,買受人可因物之瑕疪而得主張之減少價金及解除契約等平衡瑕疪與價金間相對性之權利,在拍賣上因上開條文規定已無從行使時,對拍定人而言,顯不合理。此從一般買賣係處於買賣雙方均資訊公開透明且詳細的情形下,尚規定買受人有此項瑕疪擔保請求權可行使,而在拍賣時其資訊之詳細程度因應買人在買賣前並無完整且適當之機會可適度查證買受標的物之資訊,只得完全信賴執行法院之拍賣公告之情形下,益可見拍賣公告之記載應更加詳實及若有影響交易之重要資訊未能及時公告時之法律效果不應由拍定人承擔。執行法院經斟酌後,若認標的物 B  建物未經載明乙於屋內自殺之情狀足以達到一般買賣契約均可解約之程度,而執行法院並未適時在拍賣公告中載明時,其執行程序即有瑕疪,應允許拍定人在執行程序終結前聲明異議(就本件而言,係在繳納尾款前),並藉由撤銷拍賣之方式為救濟。
        檙買賣標的物如為曾有人自殺之房屋,依我國社會一般通念,均視為較不吉利之場所,並以凶宅視之,且影響應買意願及承買價格,自屬物之性質在交易上認為重要之事項,故拍賣公告中若未載明此項重大資訊,而應買人於拍定後始知悉時,在執行程序尚未終結前應得撤銷。
         㯬債權人如故意隱瞞債務人於拍賣建物內自殺之事實,以致法院依通常調查方法不知拍賣之房屋為凶宅,並於拍賣公告記載,導致拍定人以較高之價格拍定,債權人即可得較高之受償。債權人如據實向法院陳報,法院亦能於拍賣公告中載明凶宅,則導致不易拍定或只能低價拍定,債權人可獲致之清償數額較少。由此觀之,債權人隱瞞拍賣不動產為凶宅之事實反可獲致較高之清償數額,其公平性何在,亦違反人民之法感情,也可能導致債權人的僥倖心態,聲請執行時故意隱瞞不利事實。
         檂縱法院於拍定前依形式觀察或通常之調查方法不能得知拍賣標的係債務人於建物內自殺身亡,即一般所稱之「凶宅」,而債權人 、拍定人亦不知,則屬不可歸責於雙方之事由,拍定人於拍定後始知悉者,應認得以債務人乙於 B  建物內自殺為由,聲請撤銷拍定。
          橱綜上所述,執行法院得撤銷拍定。

初步研討結果:擬採乙說。

審查意見:採乙說(甲說:6 票,乙說:10  票)。

研討結果:㯲提案機關增列丙說:折衷說。

        按強制執行法第 81 條第 2  項第 1  款所指「應記明事項」,係指執行法院依通常調查之方法,查明執行標的物之情形後,應將調查所得記載於拍賣公告。苟執行案卷內全無執行標的物曾有人於其內因非自然因素死亡之記載或資訊,則執行法院自無從於拍賣公告上為此記載,執行程序自無應記明拍賣公告事項而未記明之瑕疵,非得聲請撤銷拍定(最高法院 99 年度台抗字第520 號、99年度台抗字第 551號裁定意旨參照)。反之,若執行案卷已有因非自然因素死亡之記載或資訊,執行法院疏未依通常調查之方法為調查,或調查後於拍賣公告未為適當之載明,即有前開「應記明事項」而未記載之程序瑕疵,應得於權利移轉證書核發拍定人之前,依拍定人之聲請撤銷拍定。至題旨情形,執行法院是否已依通常調查之方法為調查,執行案卷內有無非自然因素死亡之記載或資訊,則屬事實認定問題,應就具體個案卷證資料認定之。

檙經付表決結果:實到 64 人,採甲說 30 票,採乙說 9  票,採丙說24  票。

相關法條:強制執行法第 12 條、第 69 條、第 81 條、第 113  條。

參考資料:
資料 1
採否定說見解的相關實務:
臺灣高等法院臺中分院 97 年度抗字第 349  號、97  年度抗字第 313  號裁定、臺灣高等法院臺南分院 97 年度抗字第 313  號裁定、臺灣高等法院高雄分院 97 年度抗字第 309  號裁定、臺灣高等法院 99 年度抗字第 194  號裁定。
資料 2
採肯定說見解的相關實務:
臺灣基隆地方法院 99 年度事聲字第 7  號裁定、臺灣桃園地方法院 98 年度執事聲字第 79 號裁定、臺灣高雄地方法院 99 年度執事聲字第 14 號裁定。

提案機關:臺灣宜蘭地方法院

(臺灣高等法院暨所屬法院 99 年法律座談會民執類提案  第 20 號)

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