何謂開放空間

按建築技術規則建築設計施工編第283條規定,建築技術規則建築設計施工編、實施都市計畫區建築基地綜合設計章所稱「開放空間」,指建築基地內依規定留設達一定規模連通道路開放供公眾通行或休憩之空間,包括沿街步道式開放空間、廣場式開放空間(無頂蓋型、頂蓋型)等。另依同編第285條規定,留設開放空間之建築物,經直轄市、縣(市)主管建築機關審查符合本編章規定者,得增加樓地板面積合計之最大值Σ△FA,應符合都市計畫法規或都市計畫書圖之規定。另依同編第286條規定,增加之樓地板面積為:開放空間有效面積之總和,乘上鼓勵係數(即容積率乘以5分之2。但商業區或市場用地不得超過2.5,住宅區、文教區、風景區或機關用地為0.5以上、1.5以下)。惟依同編第289條第1項規定:開放空間除應予綠化外,不得設置圍牆、欄杆、灌木綠籬、棚架、建築物及其他妨礙公眾通行之設施或為其他使用。換言之,建築基地如規劃為開放空間設計者,業主可增加按上述第286條規定計算之容積率,增加可建築及銷售之樓地板面積,而增加獲利。然該建基地之所有未來社區住戶(例如未來承購戶)而言,須負擔上述第289條之義務,即建築基地內之開放空間,須對不特定人開放,不得任意施設圍籬等物,阻礙不特定民眾之進入。此種開放空間設計型之社區與一般封閉型社區,僅社區住戶得自由出入社區,不特定民眾不得任意進出之情形不同。是相較於封閉性社區,開放空間設計之社區,不僅時時會有不特定民眾進入社區,使用社區之公共設施,所有設在開放空間之公共設施,均非社區住戶所專用,社區不僅須承擔各該公共設施之維護費用,在社區之安全維護上,更須付出較多之人力、物力,對較注重個人安全維護及隱私之民眾而言,或較為不喜此類商品是建商所預售之房屋係屬於封閉型或開放空間型,自屬影響消費者購買意願之重要因素(臺灣臺北地方法院民事104年度重訴字第1009號判決參照)

註:

  • 上開判決並認為「如果建商所銷售之建案係屬於開放空間型之設計者,自應賦予告知之義務,讓消費者有充分資訊,以資判斷是否承購,始合於交易之公平原則。」。
  • 上開判決並以建商所交付的公共空間屬開放空間,已無法專屬社區居民使用,進而認定屬於物之瑕疵。

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